在房地产市鸠合座承压的配景下，贝壳手脚行业龙头，其最新财报呈现出一种巧妙的“冷暖交汇”。2025年第三季度，宇宙商品房销售面积同比下跌8.2%，市集挑战握续。联系词，贝壳却收尾净收入231亿元开云kaiyun，同比增长2.1%。同期，这一逆势增长，与其净利润同比下滑36.1%至7.47亿元、经调遣净利润减少27.8%至12.86亿元的进展，又酿成昭彰对比。

手脚汇注千万购房者、出奇50万牙东谈主与数百家房企的居住办事生态体，贝壳的三季报是不雅察中国房地产行业“止跌回稳”程度的遑急窗口。贝壳的事迹波动不仅是本身计谋调遣的映射，更折射出房地产从“增量开拓”向“存量办事”转型的深层逻辑。这份矛盾的三季报，给出什么样的增长密码与发展命题？

收入增长背后的业务结构之变

贝壳三季度2.1%的净收入增长，在面前环境下实属不易。瞻念察其业务组成，增长能源已悄然生变。

财报明确指出，增长“主要由于房屋租借办事净收入增长，部分被新址及存量房业务净收入减少所对消”。这符号着，在中枢交往业务面对行业性压力时，家装、租借等非房产交往业务正强势崛起，成为初始增长新引擎。

具体来看，存量房业务总交往额5056亿元，同比增长5.8%，流露市集活跃度有所援助；但净收入却下跌3.6%至60亿元。这主要源于平台“贝联牙东谈主”交往占比援助，其收入按净额说明，而链家交往按总额说明，结构变化导致收入与交往额增长不同步。

新址业务总交往额1963亿元，同比下跌13.7%；净收入66亿元，下跌14.1%，反应出去化压力与开拓商资金链病笃仍在握续。

家装家居业务净收入43亿元，与旧年同期握平，但已在城市层面收尾扣除总部用度前的盈利，运营效果有所改善。

租借业务成为最大亮点，净收入大幅增长45.3%至57亿元，“宽解租”模式下的房源延迟推动其单季度利润超1亿元，展现出强盛后劲。

新兴业务过甚他净收入4亿元，仍处探索阶段。

值得扫视的是，非房产交往业务收入占比已进一步援助至45%，创下历史新高。这评释，贝壳正从一祖传统的房产交往平台，向更多元的居住办事生态体转型。

盈利压力下的成本之困

收入微增背后，利润空间却握续收窄。第三季度毛利率由22.7%降至21.4%，运筹帷幄利润率从3.2%降至2.6%。

“增收不增利”的背后，是业务结构变化带来的利润率挑战。高利润率的存量房与新址业务占比下跌，径直拉低合座盈利水平。新址业务手脚也曾的“增长引擎”，受开拓商多数逆境连累而失速。

存量房规模，贝联牙东谈主交往占比提高，虽带来平台办事费增长，但其净额说明方式利润率远低于链家的总额模式。平台化计谋在扩大限制的同期，也带来了短期利润压力。

链家牙东谈主固定东谈主工成本在市集调遣期难以天真削减，进一步侵蚀利润。胁制Q3，贝壳平台上有约54.5万名牙东谈主和6.1万家门店。这支盛大的“大地队列”在市集繁茂时，是贝壳提供高品性办事、碾压敌手的成本。但在市集调遣时，他们就变成了公司财富欠债表上千里重的固定成本。

面对压力，贝壳展现出“断臂求生”的决心。财报流露，尽管平台门店总和同比增长27.3%至6.1万余家，但“门店成本”却同比下跌5.8%至约6.6亿元，主要收货于链家自营门店的减少。这一调遣，流表示贝壳正主动向更轻的平台模式歪斜，以应付行业极冷。

成本胁制亦有见效，运营用度总额同比下跌1.8%，环比下跌6.7%。联系词，房屋租借办事成本因业务延迟激增38.8%，成为新的包袱。

AI赋能的新叙事与行业挑战

在行业深度调遣期，贝壳正试图用“科技提效”对冲“东谈主力千里重”的成本压力。

第三季度，研发用度逆势增长13.2%至约6.5亿元。CEO彭永东在财报中屡次强调AI赋能，举例在租借办事中鼓励AI与运营和会，在中枢业务场景加快AI渗入，以援助办事者效果和毒害者体验。

具体应用已初见见效。据悉，牙东谈主AI助手“来客”隐痛41.4万牙东谈主，通过AI选房、智能追想等功能援助滚动率。AI智能助手“好客”虽仅识别平台总商机的个位数比例，却孝敬超50%成交量。

旗下“贝好家”品牌应用C2M模式，通过分析用户数据为楼盘定位与产物设想提供援救，已在9城落地14个格式。在广州，贝好家和越秀地产协作开拓了位于白云的嘉悦云启格式，据第三方机构数据，格式是9月白云区成交TOP1。

联系词，AI叙事虽好意思，本质挑战依然严峻。传统交往办事增长乏力，AI初始的新业务能否扛起增长大旗，尚存不笃定性。对贝壳来说，面前AI参加尚未酿成弥散竞争壁垒，难以扫数抵挡价钱战冲击。毒害者聘请中介时，佣金上下依然中枢考量，贝壳在办事与体验上的上风短期内难滚动为品牌溢价。

当今，中介市集竞争日趋尖锐化。安堵客以低佣金分流客源；万科“朴邻”、碧桂园“有瓦”等开拓商自营渠谈绕过中介；字节进步等互联网巨头以期间流量切入赛谈。门店激增导致“内卷”加重，部分地区为争房源压低佣金，合座盈利水平下跌。

同期，监管政策收紧带来新压力。2025年9月执行的房地产反洗钱新规，条款中介履行客户尽责探听、保存交往贵府、论述可疑步履，加多了运营成本与合收复杂度。

尽管挑战重重，贝壳的财务结构仍显郑重，为计谋落地提供保险。胁制三季度末，贝壳现款及短期投资储备达557亿元，弹药充足。应收账款降至37.8亿元，较2024年末显耀减少，展现精湛风控智商。公司完成2.81亿好意思元回购，创近两年单季新高，传递贬责层信心。

贝壳CFO徐涛示意：“大限制回购体现了贬责层对公司价值的招供，充裕的现款储备让贝壳有智商在行业调遣期握续参加研发与新业务拓展。”

贝壳的三季报，是不雅察中国房地产转型的遑急窗口。在行业从“增量开拓”转向“存量办事”的大趋势下，贝壳通过多元业务布局、数据初始与生态共建，展现了其韧性与后劲。

联系词，净利润下滑、盈利模式承压、竞争加重与合规成本高潮等问题，也请示着平台：转型之路绝非坦途。如安在延迟与盈利、平台化与办事质地、期间改换与成本胁制之间找到均衡，将是贝壳下一阶段必须解答的中枢命题。

南边+记者 周中雨开云kaiyun